1. 증여세 계산에서 채무 공제가 왜 중요한가?
증여세는 증여받은 재산의 가액 – 채무(부담금) 공제액을 기준으로 계산됩니다.
즉, 단순히 재산 전체 금액이 아니라 실질적으로 증여받은 순재산을 기준으로 과세되는 것입니다.
💡 따라서 채무 공제를 놓치면 불필요하게 세금을 더 내는 상황이 발생할 수 있습니다.
2. 채무 공제의 기본 원칙
- 증여 재산에 담보된 채무는 증여가액에서 공제 가능
- 증여자가 아닌 **수증자(받는 사람)**이 실제로 부담하는 채무만 인정
- 채무의 존재와 금액을 객관적으로 입증해야 함 (금융거래 내역, 차용증 등)
3. 공제가 인정되는 경우
- 부동산 담보 대출
- 아파트, 토지 등에 설정된 은행 담보 대출금
- 근저당·저당권이 설정된 채무
- 증여 당시 유효하게 등기된 경우
- 수증자가 인수한 부담부 증여 채무
- 예: 부모가 대출이 있는 아파트를 자녀에게 증여하고, 자녀가 대출을 승계
4. 공제가 불인정되는 경우
- 증여자가 채무를 계속 부담하는 경우
- 채무 인수 사실을 입증할 자료가 없는 경우
- 허위 차용증 작성 등 실질적 부담이 없는 경우
📌 주의: 국세청은 채무 공제를 엄격하게 심사합니다. 단순히 “대출이 있다”는 말만으로는 인정되지 않습니다.
5. 채무 공제 활용 절세 전략
- 부담부 증여 활용: 대출이 있는 부동산은 부담부 증여 방식으로 증여세 절감 가능
- 차용증 작성 및 공증: 가족 간 금전 거래라면 반드시 차용증 작성 + 이자 지급
- 증빙 철저: 금융거래 내역, 대출계약서, 등기부등본을 모두 준비
6. 신고 전 체크리스트
✅ 담보 채무가 증여 재산에 실제로 설정되어 있는가?
✅ 수증자가 채무를 인수했다는 사실을 입증할 수 있는가?
✅ 채무 금액이 증여 시점 기준으로 정확히 확인되었는가?
✅ 국세청에서 인정하는 서류(등기부등본, 금융계약서 등)를 준비했는가?
💬 정리
증여세 신고 시 담보 채무 공제 여부를 제대로 확인하지 않으면 세금을 더 내는 손해를 볼 수 있습니다.
반대로, 증빙만 철저히 준비하면 합법적으로 세금을 줄일 수 있는 절세 전략이 됩니다.
📢 참고: 국세청 증여세 부담부 증여 안내